Después de escalar durante la pandemia a los niveles más altos de su historia, el precio del alquiler en Estados Unidos empezó a retroceder por primera vez en años. El giro no es puntual ni local: ahora se observa de forma sostenida en la mayoría de grandes ciudades y se ha prolongado lo suficiente como para considerarlo un cambio de fase del mercado, no un bache estacional. La pregunta parece clara: ¿por qué demonios ha empezado a ceder el alquiler precisamente ahora y no antes?
Un giro inusual. Después de dos años de subidas históricas impulsadas por el shock pandémico, los alquileres en Estados Unidos llevan casi tres años consecutivos corrigiendo. Los datos nacionales sitúan el alquiler medio un 3-3,5% por debajo del máximo de agosto de 2022, con descensos interanuales encadenados en los 50 mayores mercados.
Esa corrección es llamativa por una razón muy sencilla: se produce en un país con déficit crónico de vivienda y con un coste de vida todavía tensionado. No es un hundimiento, sino una normalización tras una fase extrema: porque aun con la bajada, el alquiler típico sigue estando un 20-22% por encima de 2021.
Austin como laboratorio. Lo contamos hace unos meses. Austin posiblemente ofrece la versión comprimida de lo que ha ocurrido a escala nacional: tras un boom de demanda (migración interna, llegada de empresas, crédito barato), el mercado respondió con una expansión de oferta sin precedentes (un aumento de más del 8 % del parque de vivienda en pocos años, con permisos a ritmos que superaron a otras ciudades comparables) y un frenazo posterior por el alza rápida de los tipos de interés.
El efecto combinado ha llevado a caídas de alquiler del 22% desde máximos y descensos de precios de venta del 10-18%. El caso de Austin demuestra que cuando se ataca el cuello de botella por el lado de la oferta, el precio cede antes de que se destruya demanda por pobreza: se enfría por saturación, no por colapso.
Evidencia nacional. El patrón es común: en 2024 se entregaron más de 600.000 viviendas multifamiliares, el mayor flujo desde 1986. Hay todavía 686.000 en construcción (muy por encima de la media histórica) y un 7,1% de vacancia, máximo de la serie.
Un mayor número de unidades compitiendo obliga a bajar precios o a conceder semanas gratis para acelerar ocupación. El tiempo que pasa desde que una vivienda se publica en el mercado hasta que se firma el contrato con un inquilino ahora tarda más: 31 días de media frente a los 19-20 días en el pico de estrechez de 2021. El resultado macro es la pérdida de capacidad de los propietarios para subir precios en un mercado donde el inquilino ha recuperado margen de elección.
Mecánica de la caída. La fase 2020-2022 combinó choque de demanda (migración brusca + tipos muy bajos + cambio de preferencias) con oferta insuficiente tras una década de sub-construcción post-2008, el precio subió. En 2023-2025 se invierte la asimetría: el pipeline (el conjunto de viviendas en proceso de incorporarse al mercado, pero que aún no han llegado a estar disponibles) durante el boom se entrega justo cuando la demanda se enfría por tipos altos y por retorno de algunos flujos migratorios.
¿Qué ocurre entonces? Que el exceso de unidades conlleva mayor vacancia, y la vacancia es la variable nuclear que marca el precio: a partir de cierto umbral el ingreso esperado por unidad vacía cae más que lo que compensa mantener el alquiler alto, y el propietario ajusta antes el precio que el tiempo vacío. La caída no es estructural sino cíclica: si el suministro se detuviera del todo, la presión volvería, como ya advierten analistas en el propio caso de Austin.
Geografía desigual. Los descensos más intensos se concentran en los mercados del Sun Belt (Austin, Phoenix, Denver, San Antonio, Orlando, Dallas), donde la producción fue más veloz y la vacancia más alta. Los mercados con suelo caro y barreras normativas (ciudades como San Francisco, Nueva York, costa NE y algunos nodos del Midwest) muestran incluso subidas porque allí el ajuste de oferta llegó tarde o simplemente no llegó.
Esto, además, confirma la relación directa entre ritmo de permisos/construcción y moderación de precios: donde se permitió construir, el alquiler cayó, y donde no, siguió subiendo.
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Es una corrección. La mayoría de los analistas concuerdan en la misma explicación. Pese a la narrativa de “las rentas están cayendo”, el punto de referencia importa: el nivel absoluto actual sigue muy por encima del pre-COVID, y la ratio alquiler-ingreso solo ha vuelto a zona “manejable” (~23%) en un tramo de ciudades, y en zonas como Miami o costa NE sigue desbordada.
Por eso los expertos subrayan que quien espere volver a precios de 2019 no entiende la base: la vivienda nueva construida es más alta porque los factores de coste (suelo, seguros, construcción, inflación estructural) no han revertido, lo que sugiere que la fase de bajada tiene techo.
Lección exportable. El factor que sí se puede copiar no es la ni la Reserva Federal de EstadosUnidos ni la migración, sino más bien la elasticidad de oferta: Austin prueba, con un ejemplo empírico y medible, que autorizando y entregando vivienda nueva en volúmenes grandes y sostenidos, el alquiler deja de ser una variable fatalista y pasa a comportarse como un precio aceptable por competencia.
El resto del país reproduce el mismo patrón allí donde la oferta entró a escala, y donde no entró, el precio simplemente no aflojó.
Imagen | Pexels, Eric R. Bechtold, Apartment List
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La noticia
Algo extraño está pasando con el precio del alquiler medio en EEUU: está cayendo silenciosamente desde 2022
fue publicada originalmente en
Xataka
por
Miguel Jorge
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